【好宅報報 No.86】金鼠年必看～運勢房市大解析

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房市／1樓賣吃的影響房價嗎？　開在重劃區反而加分

生活機能是許多購屋族最重視的要素之一，但如果社區住宅大樓1樓開設餐飲業，民眾往往會擔憂環境髒亂問題，不過房市專家指出，實務上住家１樓店面是餐飲業頂多影響購屋意願，不會衝擊房價，甚至如果餐廳開在重劃區、平價宅區，反而因為補足當地機能，對行情有加分效果。

社區大樓如果有規劃店面，生活機能好，往往對房市都會有加分效果，不過部分民眾會認為，大樓如果開設餐廳，會有噪音、味道，甚至蟑螂、老鼠等環境乾淨疑慮，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，餐廳雖然可能會干擾到部分戶別，但實務上，頂多影響民眾購屋意願，實際對於行情衝擊並不大，尤其如果地段好，影響性會更小，若有所顧慮，建議民眾可以在購屋前觀察行業類別。

住商不動產企研室經理徐佳馨同樣認為，大樓設置餐廳，雖然會出現噪音、味道干擾，但實際上很少因此影響房價，一般嫌惡設施才會真正衝擊價格，不過，部分社區為避免餐廳造成環境髒亂，會規範商家營業業種，部分更會要求不能是餐飲業，或者規定不能使用明火等，省去後續相關問題。

此外，區域原本的機能好壞，也會影響店家進駐是利或弊，曾敬德說明，如果住宅大樓所在地是新興重劃區、大基地，生活機能相對缺乏，大樓有餐飲等店面進駐就會是加分，又如平價宅區因為機能為首要，餐廳也會因此成為利多。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

首購族的年紀愈來愈高，甚至買得起破千萬房子，這也有年紀區別。根據聯徵中心最新統計資料顯示，2019年第四季購屋人35至40歲平均購入總價1017萬元的房屋，35歲以上的購屋人平均購買總價超過千萬元，45歲以上則是貸款金額超過800萬元，至於貸款成數部分，55歲以下的購屋人平均核貸成數都超過7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從貸款統計可以發現，國人35歲以上購屋總價千萬元，已經是相當普遍的現象，銀行貸款成數普遍在7成以上。另外，從購屋人的年齡分布來看，在2010年當時房價水準較低時，平均貸款年齡最多的是30至35歲，其次35至40歲，第三高的則是40至45歲，目前則是35至40歲的買屋數量最多。

曾敬德指出，近年房貸族以35至40歲的族群最多，影響原因可能與國人晚婚有關，一方面購屋需求來的晚，一方面也等工作穩定，手頭上可以多存一些自備款，導致首購的購屋時間向後推延，反應國人和多年前相比有「晚買」的跡象。

去年第四季新增房貸族最多的是35至40歲的族群，平均購買總價約1017.2萬元的房屋，其次則是40至45歲的族群，平均購買1111.8萬元的房屋，再來則是30至35歲的族群，購買總價985.7萬元的房屋，這幾個族群的平均核貸成數接近74％，貸款利率則是在1.68至1.73％之間。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市房價居高不下，不少人會選擇在山區置產，雖然生活機能不比市區，但環境相對較清幽。就有網友提到，新店安坑山區一帶有不少住宅區，例如玫瑰城、台北小城等社區，乍看之下似乎是有錢人的集散地，讓他感到相當好奇。貼文引發討論，不少當地人加碼透露「山的另一頭才是真正的富豪聚集地」。

「新店山區別墅群的卦？」原PO今（17日）在PTT八卦板發問，指「新店安坑山區有很多住宅區，像是玫瑰城、台北小城等等，感覺好像是有錢人的社區，讓人好奇。有沒有新店山區別墅群（玫瑰城、台北小城...等）的八卦？」

話題掀起熱議，其他網友紛紛留言「八卦是很多邪門的事情」、「有愛國者守護」、「很潮很濕，沒出太陽很詭異」、「那裡風水好，財穴」、「我爸年輕時北上做水電說山上很多名人」、「上面有康橋，貴族學校」、「住山上都相對很有錢」、「景觀很美，但研究了一下很多都順向坡」、「聽說華城住很多名人」、「實習生家住那裡，小學中學念康橋」。

不過，當地人卻打臉說「你說的那些是窮人住的，山的另一頭台北華城才是有錢人聚集地」、「你舉的那兩個都是很平民的，有錢的都在華城路，或者直接在直潭買個地自建」、「貴的是青山鎮跟華城」、「玫瑰中國城窮人區好嗎」、「玫瑰城住過，生活品質真的很爛」、「華城讓我開眼界，進去有2個哨口」、「唯二貴的就青山鎮跟華城，其他住的人比你我都還平民」。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

「有錢人的鼻子真的比較靈嗎？」如果我們從豪宅市場狀況來看整體房市景氣，答案似乎無庸置疑要說「Yes！」。住展房屋網觀察近十幾年來豪宅市場成交量能，發現位在金字塔頂端的有錢人簡直是「神感應」，他們的動作往往領先市場，領先時間從半年到一年不等。因此，觀察豪宅市場景氣起落，似乎就能察覺到未來房地產景氣的好壞。



住展房屋網企研室分析，近十幾年以來，國內豪宅市場景氣往往領先一般住宅市場。更遠的不說，先看到2001年，當年「宏盛帝寶」推出，一坪開出100萬／坪天價，當時被外界譏為「瘋了」，但建案推出後卻大賣特賣。不過，當時「帝寶」熱銷的訊息受到不小質疑，因為當時國內不動產景氣並不好，而像這種億元的豪宅竟然熱銷，頗令外界不可思議。



奧妙的是，到了2002年開始，國內房地產市場開始復甦，當年底雖然中國大陸爆發SARS，但我國全年不動產買賣移轉棟數卻大增二成多，拉開十幾年大多頭的序幕。到了2003年3月，國內爆發SARS疫情，房市短暫受到干擾，但仍無阻復甦的趨勢，成交量又比2002年成長近一成。



2008年發生全球金融海嘯，國內房市倒成一片。但到了2009年下半年，在資金鮭魚返鄉的浪潮之下，台北市豪宅市場突然從「停掉的心電圖」變成活蹦亂跳，市中心豪宅新建案頻傳「秒殺」的完銷好成績。翌年，一般住宅市場開始動了起來，房市正式走出金融海嘯陰影，重新返回多頭軌道。



2014年下半年房市由多轉空後，豪宅市場就一片慘淡。到了2018年，豪宅成交量快速衝高，一般住宅市場也跟著動了起來，全台不動產交易量逐年爬升，2019年更突破30萬棟大關。



但最詭異的是，2019年一般住宅市場雖然欣欣向榮，但豪宅市場交易量卻暴跌，無論是台北市、新北市、台中市或高雄市，豪宅市場都呈現量縮的局面。尤其是台北市豪宅市場量能萎縮幅度最大，2019年億元豪宅交易量竟只約2018年的一半。



不管有錢人他們看到什麼，豪宅量縮代表著富豪購屋信心正在走弱。這一切似乎寫好劇本似的，到了2020年一月，新冠肺炎疫情爆發並快速蔓延至今，房市景氣又再一次遭遇挑戰。



雖然今年1到2月國內房市交易量未受影響，但疫情延燒至全球各國，預料今年房地產景氣可能受創，越來越不樂觀。在疫情衝擊之下，市場何時會好轉沒人知道，但可以肯定的是，「有錢人又贏了一次！」

「好萊塢大導演史蒂芬史匹柏多年前大作「侏羅紀公園」中有句對白：Life finds a way(生命會自尋出路)，流傳甚廣。現今新冠病毒肆虐全球，跨洲洋際都有受害者，因此人人自危，導致行動受限制，生活和營生大不便。都說經濟必將下滑，疾疫尚未平復之前，人們只能設法找出路，即使度小月，也得活下去。



以往大街路旁咖啡店，或星級酒店內酒吧，常有保險業務員，土地掮客，乃至直銷商等，在內聊天談買賣。現在咖啡店特讓大門洞開，力求透氣，好教顧客放心。然而過路人不妨瞧瞧，各店客座常不到三、四成，此時非得推出些優惠措施不可。



香港和澳門都發放現金給百姓，一來濟助收入變少者，二來也可刺激消費改善市況。咱們雖聞樓梯響，卻還沒見具體訊息發佈，動作有些遲緩，希望慢工出好話，能讓多數人接受。其餘各行各業，則須自求多福。



倉卒間改弦易轍，做起來挺不容易，且須多花費用。例如用視訊行銷，通訊費勢必爆增。當面談訂單、保單或介紹物件產品，遠勝其他間接的形式，房地產亦然，現場看廳廚衛，裏裏外外包括道路、鄰房等，很可能當場成交。在層層口罩消毒水保護下，雖仍不少人看現場，唯成交率必較低。



經濟成長影響極大，股市自難倖免，股民困在家中想操作一番，也常搞得肝腸寸斷。這個時節許多階層的生民都很難捱，有錢人擔心不慎中箭，也操心資產淨值和營生的起落。平民階級為工作煩惱，怕公司倒閉或裁員，幾乎沒有人快樂。



除了生計之外，生活不便如小孩上學安全問題，每天面對，亦不勝擔憂。疾疫之可畏，碰到才體會。最辛苦的醫護人員，躲也躲不掉，工作負擔重，心理恐懼也難免。這行飯可喫得辛苦，社會應給予更多敬重和關注。



出入國境到處有關卡，國際觀光彼此設限，業界十分慘澹。但台島國旅因禍得福，旅客轉遊寶島。尤其南部疫情較緩，聽聞228連假期間許多景點出現人潮。這比抵用券好，是自發性的內需，消費力道更實在！

為幫民眾節省辦理水、電相關業務的時間，台電自2012年起陸續聯合台灣自來水公司、台北自來水事業處推出「水電麻吉貼心聯合服務」，提供「通訊地址變更」、「委託金融機構代繳」、「申請電子帳單」、「過戶」及「軍眷優待」等5項代辦服務。台電表示，使用水電麻吉代辦服務以過戶為大宗，搬家、買房的民眾如有變更水、電用戶名稱需求，可一次辦到好。



台電指出，當民眾搬家時，可使用通訊地址變更服務；若無暇繳交電費，還可辦理委託金融機構代繳，目前可受理中華郵政、台銀、合作金庫等60餘間銀行代繳，若申請電子帳單，還能為環保盡一份心力。而當民眾租房、買房時，可辦理過戶，更改用電戶名；除此之外，台電也配合政府法令協助現役軍人眷屬持軍人眷屬身分證、戶口名簿及身分證辦理用電優待。



民眾只要攜帶電(水)費收據及相關證件，前往全台292個台電區處服務中心及服務所，就能辦理地址變更、過戶等5項業務。舉例來說，以往居住於高雄甲仙的民眾，若搬家需辦理水費地址變更，須開車近40分鐘，前往約30公里外的旗山地區辦理，現今只需攜帶水費收據至台電甲仙服務所就可代收辦理。



台電表示，根據數據統計，台電已經手超過15萬件代辦服務，佔總數5成以上，其中不少都是辦理「過戶」，適用於有搬家、買房需求的民眾。除此之外，若民眾須辦理電費及水費通知單地址變更，除了利用水電麻吉代辦服務，也可透過中華郵政網頁或至郵局臨櫃更改。

桃園市買賣移轉登記案件統計資料顯示，2019年10月買賣登記案件量共計4,586件，較前月增加565件，增幅約為14.1%；較去年同期增加1,125件，增幅約為32.5%，本月買賣移轉登記案件數明顯高於去年同期，且高於近一年月平均數的3,765件。此外，2019年10月土地移轉筆數為6,283筆，建物棟數為3,767棟，合計總筆棟數10,050筆，較前月8,948筆增加12.3%，且較去年同期7,647筆增加31.4%。



統計2019年10月全市大樓及公寓交易均價，大樓每坪19.7萬元，較前月20.2萬元下跌2.7%，較2018年10月18.9萬元上漲3.9%；公寓為12.3萬元，分別較前月12.2萬元上漲1.3%，較2018年10月11.3萬元上漲9.1%。



本月選取桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅等7個主要住宅市場之行政區，分析其住宅類型建物（包含住宅大樓、華廈及公寓）之平均成交單價及成交規模表現。桃園市行政區2019年10月住宅成交平均單價，最高為桃園區每坪21.6萬元及龜山區20.7萬元，其次為蘆竹區20.4萬元及中壢區19.5萬元。



本月中壢區單價變動較大，主因為該區前月坐落於高鐵特定區之交易案例比例較本月高之影響所致；其他行政區本月變動較小。近期桃市不動產交易量，實價登錄資料顯示2018年10月至2019年10月各區住宅交易筆棟數，以桃園15,408筆及中壢14,089筆2個行政區最高，佔全市13區共68,533筆的43.0%，其餘行政區則以楊梅區7,042筆、八德區6,764筆及平鎮區5,531筆較多。

新北市都更推動辦公室自去年3月成立後，提供諮詢服務、進場輔導及訪視，為民眾解決都市更新各種疑難問題。其中推動辦公室協助一處位於五股區五福路之2015年列管的海砂屋建築物，在今年3月進行拆除。新北市政府城鄉局長黃一平也特地到場訪視，向居民表達市府的關心並強調推動防災都更政策的決心與行動。



新北市都更推動辦公室專委邱信智表示，該案基地面積為452.67平方公尺，原建物為地上5層，共15戶之公寓住宅，經過多次和住戶代表們討論，終於決定先行拆除危險房屋，以取得50％防災獎勵適用。因為防災獎勵的期限只到今年3月22日，故在去年11月，社區住戶們就開始簽署同意書，經各方努力，終於在3月動工拆除，並取得防災再生自治條例獎勵適用證明。



黃一平表示，新北市推動防災建築再生自治條例提供基準容積最高50%的獎勵，並給予租金、地價稅、房屋稅等補貼，目的就是希望透過獎勵措施，讓更多危險建築透過多元重建管道，加速推動更新、提升住的安全。雖然「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」只到今年的3月22日，但因應市民需求及為鼓勵更多遲滯改善之社區加速辦理重建，也已推出「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，延續防災自治條例之精神，要點申請期限至2023年3月22日止，歡迎有需要的社區民眾踴躍申請。

富宇建設機構有「全國十大建商」美名，是2019年北台灣推案量10大建商之一，更多次蟬聯「台灣誠信建商」及建築金質獎、金獅獎殊榮，近30年致力打造國際建築規格。對於富宇而言，「建築品質是責任和基礎，提升住宅價值更是重要使命」。至今已打造近2萬戶住宅，每一案都是區域指標建案。

富宇建設機構在機捷A7站重劃區推出「富宇天匯」建案，位於善捷段287地號，接待會館在文化一路、文青路旁，距離機場捷運A7站僅約600公尺，從A7站經文青路到基地步行約6分鐘，目前文青路商圈已經成形，店家陸續進駐，相隔一站的A8長庚生活圈，麥當勞、康是美等連鎖商家聚集，來回不到10分鐘就能滿足生活採買需求；再過一站的A9林口站，則有三井OUTLET、環球購物中心、國賓影城等，是全家時尚休閒的好去處。該案具備(1)捷運線稀有景觀宅、(2)近鄰文青路商圈、(3)2-3面採光規劃、(4)全齡化宜居公設等4大優勢。未來，社區還有專屬社區巴士，提供住戶區域內定點往返，在地下室停車空間也規劃電動車充電樁。

 

1471坪基地擁有景觀第一排，面森林保護區，享寬闊視野與永久棟距，特邀建築業界各領域頂尖大師，包含徐瑞燦建築師、及榮獲國際各項大獎認證的王勝正規劃絕美公設，豪宅專屬許富居設計師，燈光設計則是屢獲國際燈光大獎的羅伊真照明設計負責規劃，豪宅建築團隊共同擘劃出A7站前天際美學指標。產品規劃為4棟地上15層，地下4層建築，2房、2+1房、3+1房格局，單層4~6戶雙電梯規劃，出入單純更安全，共有266戶住家，4戶店面，2+1房以上規劃的戶別皆有雙面或三面採光，通透舒適的居家空間。設計空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、Lounge Bar、多功能教室等24項全齡公設，並設有電動車充電站，打造全齡公設宜居住宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

挾去年房市交易反攻30萬棟的氣勢，「民主聖地」嘉義市，在鐵路高架化、馬稠後及大埔美產業區帶動下，買氣也開出紅盤；據內政部統計，嘉義市2019的買賣移轉為3308棟，相較2016年的2544棟，增幅達三成；也是近三年來新高。

台灣房屋嘉義中山特許加盟店店東吳昶紳指出，隨房地合一稅實施後，短期炒作部分退場，當地買氣依然不受影響、熱絡不斷；他解釋，近年的新屋、土地交易不錯，主因除了市區買盤有撐，尚有湖子內重劃區的助攻拉抬，當地新屋、預售案多半集中在湖子內，由於緊鄰嘉義市區、82快速道路、國道3號等，交通來往便捷，除了建商看好，頻頻購地推案，也頗受周邊地區首購的青睞，為本地新屋、土地交易增添熱度；加上鐵路高架化已動工，配合去年台商回流，支撐產業區就業力道，應能延續去年氣勢，甚至可能微幅上升。

選擇多 小宅吸睛度高

值得觀察的是，過往嘉義市以「有天有地」透天宅為交易主力，以總價帶在700-1000萬間最受買方青睞；但近年卻出現變化跡象，統計嘉義三年來的實價登錄，發現當地住宅產品的比例，在2017時透天比重48%、大樓華廈則是37%，到2019時，透天已下滑至44%、大樓等則來到39%，兩者僅差距5個百分點。

吳昶紳解釋，這樣的現象，均不脫高齡化、人口都市化的影響；隨著市區素地稀少，大樓、華廈2-3房新成屋逐漸興起；建商嗅到買方口味、居住習慣的轉變，開始鎖定如樓中樓2-3房等產品；他補充，周邊鄉鎮的少子、高齡化現象，也造成人口集中往市區就業、求學，加上近來女性經濟獨立等現象，單身看屋的比例有增多趨勢，也是帶動小宅需求加溫的主因。 

想買房有門道 「進可攻、退可守」最重要

以一般適合小家庭的電梯大樓三房為例，目前當地行情每坪約11~14萬，總價落在500-750萬之間；以面積40~45坪，總價500~580萬，且利率1.7~1.9%、可貸七成來試算，月繳貸款約1.6~1.8萬元；相較租屋，每月租金約在1.3~1.6萬元之間，差距不大，對計畫買房的小家庭來說，此時以買代租，有機會將固定支出化為資產累積，並成為「有殼一族」，完成購屋目標。  

吳昶紳補充，1~2人加毛小孩的人口戶數，已是都會區常態；「先求小，再換大」，是環境趨勢；加上小宅在出租、轉手市場都有一定客群，相當適合首購、甚至是置產族的下手目標，他也樂見有更多的房型供買方選擇；此外，對於今年初疫情的影響，吳昶紳認為，由於現階段適逢過年、228等連假，工作天數較少等因素，除影響外縣市返鄉人潮購屋看屋外，買氣目前未受影響，成交房價也無滑落；針對即將到來的下半年度，仍要重點觀察，才能判斷走向。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】