永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計，分析2019年台北市總價4,000萬以上及新北市總價2,000萬以上中高總價住宅價量變化，並與2018年比較，雙北市皆呈現量縮價穩的格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，近幾年房市買盤以自住為主力，中高總價的產品交易量欲大不易，尤其以較難入手的台北市最為明顯。除此之外，2019年受到中美貿易戰影響，台商回流、經濟成長等利多消息頻傳，屋主對於房市的信心逐漸增強，價格也更加強硬，在買方不願意追價購買的情況下，交易量下滑並不意外。不過，在交易量下滑的同時，價格維持在平盤整理的格局，並無太大的起伏。

台北中高總價宅交易量前三名！中山、大安、內湖皆破200件

 

將台北市各行政區中高總價住宅依照交易量排名，交易量最多的為中山區，其次是大安區，第三名則為內湖區。謝志傑說明，中山區近年來都是台北市交易量較大的行政區，且中山區又位於台北市的蛋黃區，在平均單價較高且產品齊全的情況下，中高總價的產品也相對較多。其中，以大直重劃區的高總價豪宅最廣為人知，著名的「西華富邦」便坐落於此。除此之外，位於建國北路及八德路交叉口的「華固樂慕」也於2019年交屋，推升中山區的中高總價住宅交易量。

 

交易量排名第二的大安區同樣位於台北市精華區，謝志傑表示，大安區是台北市的燙金門牌，中高總價住宅平均單價突破百萬大關，因此，對於大安區而言，住宅總價要突破4,000萬的門檻並非難事，而大安區知名豪宅包含「和平大苑」、「耕曦」以及「敦南寓邸」，在2019年都有15件以上的交易。

 

交易量排名第三的內湖區，雖位於台北市的蛋白區，但已連續兩年居北市買賣移轉棟數之首，房市熱絡程度可想而知。謝志傑說明，內湖區2019年中高總價住宅最多的地方在內湖捷運站周邊，內湖站周邊生活機能完善，且鄰近碧湖公園及大湖公園，內湖知名豪宅「雙湖匯」便是在此，該建案也於2019年開始交屋。除此之外，內湖五期住宅重劃區也是北市知名的豪宅聚落，在封閉型社區的優勢下，吸引許多名人低調入住。

 

新北中高總價宅熱銷區出爐！新莊雙重劃區加持奪冠，新店、板橋不分軒輊

 

另將新北市各行政區中高總價住宅依照交易量排名，新莊區以621件奪冠，而第二名的新店區與第三名的板橋區則相差不多，分別為559件及550件。謝志傑表示，新莊區中高總價住宅大多集中在副都心及頭前重劃區中，在屋齡較新且環狀線通車的優勢下，平均單價約在41.8萬左右，部分大三房物件就可能達到中高總價的門檻，在生活機能逐步完善的狀況下，也受到不少換屋、置產族群青睞，第一名的寶座實至名歸。

 

交易量排名第二的新店區，高總價住宅大多分布在捷運站周邊，謝志傑說明，2019年新店區的中高總價物件多集中在七張站、小碧潭站以及新店區公所站，其中七張站是新店較熱鬧的生活圈，附近有家樂福，生活機能便利，再加上未來裕隆城也在附近，發展潛力高。小碧潭站2019年年中的IKEA及2020年三月京站開幕，在利多消息的加持下，帶動「美河市」及捷運周邊住宅的交易量成長。而新店區公所站周邊則有五峰重劃區，且2019年指標件案「琢青」交屋，提升了新店區中高總價住宅的交易量。

至於交易量排名第三的板橋區，謝志傑表示，該區是新北市傳統的蛋黃區，中高總價住宅平均單價約52.2萬，尤其新板特區更是新北市高總價住宅的知名熱區。除了新板特區之外，2019年新埔站、新埔民生站以及江子翠站周邊的交易熱度也是不遑多讓，三站周邊中高總價住宅交易量總計逾200件。

最後謝志傑提醒，雖然2019年有房市穩定復甦且有台商回流等利多加持，但中高總價住宅交易量減少，顯示買賣方價格認知差距仍大，無法取得共識，讓交易量走低，而近期受到疫情影響，主計處下修國內GDP成長率，在經濟前景堪憂的情況下，房價恐有修正的疑慮。建議屋主對於房市不可太過樂觀，應審慎處理手上資產，若是有意售屋的屋主，不妨適度讓利，增加成交機會。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據聯徵中心最新統計資料顯示，2019年第4季購屋人35~40歲平均購入總價1017萬元的房屋，35歲以上的購屋人平均購買總價超過千萬元，45歲以上則是貸款金額超過800萬元，至於貸款成數部分，55歲以下的購屋人平均核貸成數都超過7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從貸款統計可以發現，國人35歲以上購屋總價千萬元，已經是相當普遍的現象，銀行貸款成數普遍在7成以上，另外從購屋人的年齡分布來看，在2010年當時房價水準較低時，平均貸款年齡最多的是30~35歲，其次35~40歲，第三高的則是40~45歲，目前則是35~40歲的買屋數量最多。

近年房貸族以35~40歲的族群最多，影響原因可能與國人晚婚有關，一方面購屋需求來的晚，一方面也等工作穩定，手頭上可以多存一些自備款，導致首購的購屋時間向後推延，反應國人和多年前相比有「晚買」的跡象。

 

2019年第4季新增房貸族最多的是35~40歲的族群，平均購買總價約1017.2萬元的房屋，其次則是40~45歲的族群，平均購買1111.8萬元的房屋，再來則是30~35歲的族群，購買總價985.7萬元的房屋，這幾個族群的平均核貸成數接近74％，貸款利率則是在1.68％~1.73％之間。

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房市／1樓賣吃的影響房價嗎？　開在重劃區反而加分

生活機能是許多購屋族最重視的要素之一，但如果社區住宅大樓1樓開設餐飲業，民眾往往會擔憂環境髒亂問題，不過房市專家指出，實務上住家１樓店面是餐飲業頂多影響購屋意願，不會衝擊房價，甚至如果餐廳開在重劃區、平價宅區，反而因為補足當地機能，對行情有加分效果。

社區大樓如果有規劃店面，生活機能好，往往對房市都會有加分效果，不過部分民眾會認為，大樓如果開設餐廳，會有噪音、味道，甚至蟑螂、老鼠等環境乾淨疑慮，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，餐廳雖然可能會干擾到部分戶別，但實務上，頂多影響民眾購屋意願，實際對於行情衝擊並不大，尤其如果地段好，影響性會更小，若有所顧慮，建議民眾可以在購屋前觀察行業類別。

住商不動產企研室經理徐佳馨同樣認為，大樓設置餐廳，雖然會出現噪音、味道干擾，但實際上很少因此影響房價，一般嫌惡設施才會真正衝擊價格，不過，部分社區為避免餐廳造成環境髒亂，會規範商家營業業種，部分更會要求不能是餐飲業，或者規定不能使用明火等，省去後續相關問題。

此外，區域原本的機能好壞，也會影響店家進駐是利或弊，曾敬德說明，如果住宅大樓所在地是新興重劃區、大基地，生活機能相對缺乏，大樓有餐飲等店面進駐就會是加分，又如平價宅區因為機能為首要，餐廳也會因此成為利多。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

首購族的年紀愈來愈高，甚至買得起破千萬房子，這也有年紀區別。根據聯徵中心最新統計資料顯示，2019年第四季購屋人35至40歲平均購入總價1017萬元的房屋，35歲以上的購屋人平均購買總價超過千萬元，45歲以上則是貸款金額超過800萬元，至於貸款成數部分，55歲以下的購屋人平均核貸成數都超過7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從貸款統計可以發現，國人35歲以上購屋總價千萬元，已經是相當普遍的現象，銀行貸款成數普遍在7成以上。另外，從購屋人的年齡分布來看，在2010年當時房價水準較低時，平均貸款年齡最多的是30至35歲，其次35至40歲，第三高的則是40至45歲，目前則是35至40歲的買屋數量最多。

曾敬德指出，近年房貸族以35至40歲的族群最多，影響原因可能與國人晚婚有關，一方面購屋需求來的晚，一方面也等工作穩定，手頭上可以多存一些自備款，導致首購的購屋時間向後推延，反應國人和多年前相比有「晚買」的跡象。

去年第四季新增房貸族最多的是35至40歲的族群，平均購買總價約1017.2萬元的房屋，其次則是40至45歲的族群，平均購買1111.8萬元的房屋，再來則是30至35歲的族群，購買總價985.7萬元的房屋，這幾個族群的平均核貸成數接近74％，貸款利率則是在1.68至1.73％之間。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市房價居高不下，不少人會選擇在山區置產，雖然生活機能不比市區，但環境相對較清幽。就有網友提到，新店安坑山區一帶有不少住宅區，例如玫瑰城、台北小城等社區，乍看之下似乎是有錢人的集散地，讓他感到相當好奇。貼文引發討論，不少當地人加碼透露「山的另一頭才是真正的富豪聚集地」。

「新店山區別墅群的卦？」原PO今（17日）在PTT八卦板發問，指「新店安坑山區有很多住宅區，像是玫瑰城、台北小城等等，感覺好像是有錢人的社區，讓人好奇。有沒有新店山區別墅群（玫瑰城、台北小城...等）的八卦？」

話題掀起熱議，其他網友紛紛留言「八卦是很多邪門的事情」、「有愛國者守護」、「很潮很濕，沒出太陽很詭異」、「那裡風水好，財穴」、「我爸年輕時北上做水電說山上很多名人」、「上面有康橋，貴族學校」、「住山上都相對很有錢」、「景觀很美，但研究了一下很多都順向坡」、「聽說華城住很多名人」、「實習生家住那裡，小學中學念康橋」。

不過，當地人卻打臉說「你說的那些是窮人住的，山的另一頭台北華城才是有錢人聚集地」、「你舉的那兩個都是很平民的，有錢的都在華城路，或者直接在直潭買個地自建」、「貴的是青山鎮跟華城」、「玫瑰中國城窮人區好嗎」、「玫瑰城住過，生活品質真的很爛」、「華城讓我開眼界，進去有2個哨口」、「唯二貴的就青山鎮跟華城，其他住的人比你我都還平民」。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

「有錢人的鼻子真的比較靈嗎？」如果我們從豪宅市場狀況來看整體房市景氣，答案似乎無庸置疑要說「Yes！」。住展房屋網觀察近十幾年來豪宅市場成交量能，發現位在金字塔頂端的有錢人簡直是「神感應」，他們的動作往往領先市場，領先時間從半年到一年不等。因此，觀察豪宅市場景氣起落，似乎就能察覺到未來房地產景氣的好壞。



住展房屋網企研室分析，近十幾年以來，國內豪宅市場景氣往往領先一般住宅市場。更遠的不說，先看到2001年，當年「宏盛帝寶」推出，一坪開出100萬／坪天價，當時被外界譏為「瘋了」，但建案推出後卻大賣特賣。不過，當時「帝寶」熱銷的訊息受到不小質疑，因為當時國內不動產景氣並不好，而像這種億元的豪宅竟然熱銷，頗令外界不可思議。



奧妙的是，到了2002年開始，國內房地產市場開始復甦，當年底雖然中國大陸爆發SARS，但我國全年不動產買賣移轉棟數卻大增二成多，拉開十幾年大多頭的序幕。到了2003年3月，國內爆發SARS疫情，房市短暫受到干擾，但仍無阻復甦的趨勢，成交量又比2002年成長近一成。



2008年發生全球金融海嘯，國內房市倒成一片。但到了2009年下半年，在資金鮭魚返鄉的浪潮之下，台北市豪宅市場突然從「停掉的心電圖」變成活蹦亂跳，市中心豪宅新建案頻傳「秒殺」的完銷好成績。翌年，一般住宅市場開始動了起來，房市正式走出金融海嘯陰影，重新返回多頭軌道。



2014年下半年房市由多轉空後，豪宅市場就一片慘淡。到了2018年，豪宅成交量快速衝高，一般住宅市場也跟著動了起來，全台不動產交易量逐年爬升，2019年更突破30萬棟大關。



但最詭異的是，2019年一般住宅市場雖然欣欣向榮，但豪宅市場交易量卻暴跌，無論是台北市、新北市、台中市或高雄市，豪宅市場都呈現量縮的局面。尤其是台北市豪宅市場量能萎縮幅度最大，2019年億元豪宅交易量竟只約2018年的一半。



不管有錢人他們看到什麼，豪宅量縮代表著富豪購屋信心正在走弱。這一切似乎寫好劇本似的，到了2020年一月，新冠肺炎疫情爆發並快速蔓延至今，房市景氣又再一次遭遇挑戰。



雖然今年1到2月國內房市交易量未受影響，但疫情延燒至全球各國，預料今年房地產景氣可能受創，越來越不樂觀。在疫情衝擊之下，市場何時會好轉沒人知道，但可以肯定的是，「有錢人又贏了一次！」

「好萊塢大導演史蒂芬史匹柏多年前大作「侏羅紀公園」中有句對白：Life finds a way(生命會自尋出路)，流傳甚廣。現今新冠病毒肆虐全球，跨洲洋際都有受害者，因此人人自危，導致行動受限制，生活和營生大不便。都說經濟必將下滑，疾疫尚未平復之前，人們只能設法找出路，即使度小月，也得活下去。



以往大街路旁咖啡店，或星級酒店內酒吧，常有保險業務員，土地掮客，乃至直銷商等，在內聊天談買賣。現在咖啡店特讓大門洞開，力求透氣，好教顧客放心。然而過路人不妨瞧瞧，各店客座常不到三、四成，此時非得推出些優惠措施不可。



香港和澳門都發放現金給百姓，一來濟助收入變少者，二來也可刺激消費改善市況。咱們雖聞樓梯響，卻還沒見具體訊息發佈，動作有些遲緩，希望慢工出好話，能讓多數人接受。其餘各行各業，則須自求多福。



倉卒間改弦易轍，做起來挺不容易，且須多花費用。例如用視訊行銷，通訊費勢必爆增。當面談訂單、保單或介紹物件產品，遠勝其他間接的形式，房地產亦然，現場看廳廚衛，裏裏外外包括道路、鄰房等，很可能當場成交。在層層口罩消毒水保護下，雖仍不少人看現場，唯成交率必較低。



經濟成長影響極大，股市自難倖免，股民困在家中想操作一番，也常搞得肝腸寸斷。這個時節許多階層的生民都很難捱，有錢人擔心不慎中箭，也操心資產淨值和營生的起落。平民階級為工作煩惱，怕公司倒閉或裁員，幾乎沒有人快樂。



除了生計之外，生活不便如小孩上學安全問題，每天面對，亦不勝擔憂。疾疫之可畏，碰到才體會。最辛苦的醫護人員，躲也躲不掉，工作負擔重，心理恐懼也難免。這行飯可喫得辛苦，社會應給予更多敬重和關注。



出入國境到處有關卡，國際觀光彼此設限，業界十分慘澹。但台島國旅因禍得福，旅客轉遊寶島。尤其南部疫情較緩，聽聞228連假期間許多景點出現人潮。這比抵用券好，是自發性的內需，消費力道更實在！

為幫民眾節省辦理水、電相關業務的時間，台電自2012年起陸續聯合台灣自來水公司、台北自來水事業處推出「水電麻吉貼心聯合服務」，提供「通訊地址變更」、「委託金融機構代繳」、「申請電子帳單」、「過戶」及「軍眷優待」等5項代辦服務。台電表示，使用水電麻吉代辦服務以過戶為大宗，搬家、買房的民眾如有變更水、電用戶名稱需求，可一次辦到好。



台電指出，當民眾搬家時，可使用通訊地址變更服務；若無暇繳交電費，還可辦理委託金融機構代繳，目前可受理中華郵政、台銀、合作金庫等60餘間銀行代繳，若申請電子帳單，還能為環保盡一份心力。而當民眾租房、買房時，可辦理過戶，更改用電戶名；除此之外，台電也配合政府法令協助現役軍人眷屬持軍人眷屬身分證、戶口名簿及身分證辦理用電優待。



民眾只要攜帶電(水)費收據及相關證件，前往全台292個台電區處服務中心及服務所，就能辦理地址變更、過戶等5項業務。舉例來說，以往居住於高雄甲仙的民眾，若搬家需辦理水費地址變更，須開車近40分鐘，前往約30公里外的旗山地區辦理，現今只需攜帶水費收據至台電甲仙服務所就可代收辦理。



台電表示，根據數據統計，台電已經手超過15萬件代辦服務，佔總數5成以上，其中不少都是辦理「過戶」，適用於有搬家、買房需求的民眾。除此之外，若民眾須辦理電費及水費通知單地址變更，除了利用水電麻吉代辦服務，也可透過中華郵政網頁或至郵局臨櫃更改。

桃園市買賣移轉登記案件統計資料顯示，2019年10月買賣登記案件量共計4,586件，較前月增加565件，增幅約為14.1%；較去年同期增加1,125件，增幅約為32.5%，本月買賣移轉登記案件數明顯高於去年同期，且高於近一年月平均數的3,765件。此外，2019年10月土地移轉筆數為6,283筆，建物棟數為3,767棟，合計總筆棟數10,050筆，較前月8,948筆增加12.3%，且較去年同期7,647筆增加31.4%。



統計2019年10月全市大樓及公寓交易均價，大樓每坪19.7萬元，較前月20.2萬元下跌2.7%，較2018年10月18.9萬元上漲3.9%；公寓為12.3萬元，分別較前月12.2萬元上漲1.3%，較2018年10月11.3萬元上漲9.1%。



本月選取桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅等7個主要住宅市場之行政區，分析其住宅類型建物（包含住宅大樓、華廈及公寓）之平均成交單價及成交規模表現。桃園市行政區2019年10月住宅成交平均單價，最高為桃園區每坪21.6萬元及龜山區20.7萬元，其次為蘆竹區20.4萬元及中壢區19.5萬元。



本月中壢區單價變動較大，主因為該區前月坐落於高鐵特定區之交易案例比例較本月高之影響所致；其他行政區本月變動較小。近期桃市不動產交易量，實價登錄資料顯示2018年10月至2019年10月各區住宅交易筆棟數，以桃園15,408筆及中壢14,089筆2個行政區最高，佔全市13區共68,533筆的43.0%，其餘行政區則以楊梅區7,042筆、八德區6,764筆及平鎮區5,531筆較多。

新北市都更推動辦公室自去年3月成立後，提供諮詢服務、進場輔導及訪視，為民眾解決都市更新各種疑難問題。其中推動辦公室協助一處位於五股區五福路之2015年列管的海砂屋建築物，在今年3月進行拆除。新北市政府城鄉局長黃一平也特地到場訪視，向居民表達市府的關心並強調推動防災都更政策的決心與行動。



新北市都更推動辦公室專委邱信智表示，該案基地面積為452.67平方公尺，原建物為地上5層，共15戶之公寓住宅，經過多次和住戶代表們討論，終於決定先行拆除危險房屋，以取得50％防災獎勵適用。因為防災獎勵的期限只到今年3月22日，故在去年11月，社區住戶們就開始簽署同意書，經各方努力，終於在3月動工拆除，並取得防災再生自治條例獎勵適用證明。



黃一平表示，新北市推動防災建築再生自治條例提供基準容積最高50%的獎勵，並給予租金、地價稅、房屋稅等補貼，目的就是希望透過獎勵措施，讓更多危險建築透過多元重建管道，加速推動更新、提升住的安全。雖然「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」只到今年的3月22日，但因應市民需求及為鼓勵更多遲滯改善之社區加速辦理重建，也已推出「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，延續防災自治條例之精神，要點申請期限至2023年3月22日止，歡迎有需要的社區民眾踴躍申請。