中壢房屋,桃園中壢房屋,桃園房屋

新冠肺炎疫情對產業造成衝擊，除了航空、旅遊產業，房地產專家分析，如果疫情延燒超過3個月，對正在背房貸的勞工將壓力倍增。至於想利用此時危機入市的人，專家雖然預期下半年房價將走低，不過建議民眾多觀察後續疫情發展，現階段不確定因素相對較高。（李明朝報導）

隨著新冠肺炎疫情日益嚴峻，產業衝擊的影響擴大，實施減班休息的人數漸漸增加，甚至資遣通報也不斷上修，企業因為業務緊縮及疫情波及正在度小月。

疫情是不是同樣會對房市帶來影響？消基會房屋委員會召集人張欣民表示，疫情如果延燒3個月以上，本身有房貸壓力的民眾而言，萬一因工作等問題無法負擔時，可能會引發房屋拋售貨法拍。一旦更不幸，疫情延燒6個月以上，部分小型建商也會受不了成本壓力，房價恐會調降。

張欣民建議想買房的民眾，這個時候多觀察市場動向，也許在下半年左右是出手的好時機。

由於國內利率原本就很低，央行宣布降息1碼後，張欣民認為對房市的影響不大，疫情發展才最關鍵，先看看口袋深度可能比較安心。

自武漢肺炎疫情爆發以來，房產界最熱議的話題，莫過於『現在是否是危機入市的時機』；畢竟目前狀況和17年前SARS確實相當類似，而當年在疫情受到控制後，市場價量快速反彈，難怪現在又有人認為歷史可能重演，甚至打算逢低搶進。



這回的疫情確是大危機；只不過到目前為止，地產界看起來似乎沒受到什麼影響，中部業者甚至三不五時就跳出來高喊熱銷，和17年前SARS當下差距甚遠。



那麼，這次疫情持續蔓延，會不會讓業者鬆動價格？目前還是未知數。不過住展房屋網企研室歸納過去這十多年來的經驗發現，房價鬆動都先有徵兆或跡象可循；但這並非什麼外部疫情衝擊或股市崩盤，而是業者喊救市。



沒錯！回顧前兩次價格鬆動，之前幾乎都有業者跳出來喊話，希望(要求)政府出手救房市。最近一次是美國QE喊卡、資金行情告終，加上稅改影響，使得買氣下滑，當時就有業者呼籲政府收回房屋稅變革成命，還要政府重啟優惠房貸等措施救市。結果沒過多久，就有業者開第一槍降價，也就是北市中正區太平洋建設的「太平洋之森」。



最近這波價格修正走勢，固然和景氣有關，但也有政府推動稅改造成影響，因此並非純粹是市場因素使然，相較之下，再上一回業者喊救市，就更具代表性，那就是97年七月金融海嘯；爆發約半年後，業者就開始高喊政府必須出手救市。



雖然馬政府隔(98)年初發消費券意圖刺激疲弱經濟，但沒多久後，房價確實開始鬆動。當然現在我們都清楚，同年下半年馬政府更進一步調降遺贈稅，美其名是引進海外資金回台實體投資、帶動經濟，但結果大家都知，多數流入房地產、堆高房價，造成一波非理性飆漲。但無可否認，98年上半年業者還在喊救市，後來價格也的確一度出現鬆動。



持著這樣的法則，再回頭看目前這波武漢肺炎疫情當下，目前為止多數業者檯面上都宣稱案場來客量仍多、成交穩定，當然更沒有業者開第一槍跳出來呼籲(政府)救市或出現類似談話，現階段價格也依然高懸，目前為止還完全嗅不到任何價格鬆動的氣味；尤其現在利率超低，央行還很可能跟進全球救市風潮降息，更是進一步降低短期內降價的可能性。



是故，如果您認為之後房價不會因為疫情蔓延而下滑，且又有急迫需求，現在進場或出手無妨；但要是您和房仲公布調查中近六成受訪者看法相同，預期之後房價會下跌，那麼請再稍等一下，等到有房市業者受不了，跳出來高喊要求政府救市時，大概離降價就不遠了！

行政院會通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條、第6條、第8條修正草案，主要將今年5月到期10%時程獎勵，修正為屆期後降為5%，並逐年遞減，另新增規模容積獎勵項目、取消合併鄰地重建面積限制等，以鼓勵擴大危老重建規模，修正草案後續將送立法院審議。



內政部表示，考量現行危老條例規定，施行3年內，申請重建計畫得給予10%容積獎勵，將於今年5月屆期，若取消時程容積獎勵，恐大幅影響民眾申請意願，故修正草案調整為施行後第4年起，給予基準容積5%獎勵，並逐年減少1%，第9年始歸零，鼓勵民眾儘速申請重建。



依危老條例規定，鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建，使得重建效益受限，間接造成畸零地、地籍零碎、小面積設計不易及都市景觀不佳等問題，為利都市土地整體規劃利用，刪除合併鄰地重建面積限制，且考量公平性，新增合併鄰地超過一定面積範圍部分，不適用容積獎勵及稅捐減免規定。



為引導擴大重建面積規模，同時新增規模容積獎勵項目，規定危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5%獎勵。並明定時程與規模容積獎勵，2者合計不得超過基準容積10%之額度上限，讓修法後申請重建計畫作業順利銜接。

為推動農業發展，行政院農委會選定花蓮縣壽豐鄉為中心，建立有機農業設施典範及強化試驗示範田區。「花蓮區農業改良場強化有機試驗示範場域及建立有機農業設施典範興建工程」，運用公共建設配合當地有機農業資源，帶動鄉里文化觀光與農業整合之產業活動。工程暫定今年5月份辦理發包及施工，預定工期為265工作天，完成後將成為全國首座農業改良場強化有機試驗示範場域，將帶動花蓮整體文化觀光與農業整合之產業活絡。



該工程由花蓮區農業改良場委託營建署，全程代辦規劃設計興建工程，以山之形打造與自然融合的地景特色建築，展現花蓮獨特山水壯闊的生態美景。該基地為機關用地面積計10,597.8平方公尺、建蔽率40％及容積率240％。發包施工費約為1億1,166萬元，規劃興建鋼筋混凝土造2層建築物之有機農業研究中心、鋼筋混凝土造1層建築物警衛室，鋼構造建築物4棟之調查試驗室、有機農產加工室、農機倉庫與資材倉庫。並考量行動不便者的需求，採通用設計設立全面無障礙環境。



為建立舒適健康環保之居住環境，基地設有雨水回收區，提升水資源回收再利用率。戶外、主體建築排水設施及公共排水系統一併整合規劃設計。建築物採用綠坡屋頂可以滯留雨水並起到節能減排、緩解熱島效應的功效。園區景觀採複層植栽設計，結合雨水滯洪區以打造生物多樣性之環境。廣場及鋪面使用大量透水性材質，確保基地保水性能，並設有雨水回收區。預估於綠化量、基地保水、日常節能、CO2減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、污水垃圾改善等指標項目，取得鑽石級綠建築標章。

受中美貿易、肥咖條款、武漢肺炎等關鍵因素影響，台商、高資產族回台定居意願遽增，據實價登錄資料統計，北市各行政區中，單價逾百萬的豪宅交易熱度飆升，其中，大安區以年度48筆交易蟬聯豪宅冠軍寶座。



然而，大安區精華素地有限，新豪宅供給量少，除傳統的仁愛、敦南、大安森林公園首排外，復復興南路、信義交會金軸，更是真「大安鐵粉」久候多時的精華核心，亦是業界公認大安區最有價值的板塊，由「禾霖建設」推出的「瑞安信義」，坐落捷運大安站旁，歷經十幾年的悉心規劃，在靜巷內闢出540坪四面臨路開闊基地，立地條件極為稀有，甫出場就成為層峰顯赫競逐標的，短短兩周預約人數破百組。

最有價值大安區　540坪四面臨路

復興信義靜巷 富裕生活層次



從大安區豪宅身價來看，商圈大道金軸、人文美學靜巷、大安森林公園、學府名門聚落，若能具備一二，已是難能可貴，四者兼備者，無疑稀世珍品，「瑞安信義」即頂四項光環大器登場，不僅坐落捷運大安5號正後方，大隱瑞安街開闊靜巷，還享有540坪四面臨路大基地，「禾霖建設」表示，本案從十幾年前就已開始策劃，請到曾設計忠孝SOGO、統領百貨、阿波羅大廈的建築泰斗「三門建築師事務所」，通過層層協調與設計，只為呈現最完美的豪邸建築，註定將在大安豪宅青史留下一頁。

對大安豪客而言，頂級奢華不寄於大馬路上的喧嚷，而是與大道若即若離，享受鬧中取靜的隱逸，才是真正富裕的生活層次，「瑞安信義」起首瑞安名人巷，豐藏人文底蘊，信步即達師大附中、大安森林公園藏金綠意，往東即信義大道直通台北101，晨起慢跑，老豆漿店沿途蒸騰；深夜返邸，安和微醺餐館為伴，收攬大安最出色的樣貌，有望成為大安區豪邸交易黑馬。

精工巨人禾霖建設 家甫營造

SRC鋼骨全棟制震



禾霖建設（家甫營造）深耕營造26年，早已是北市豪邸御用品牌，迄今興建超過8,100戶房屋及廠辦，從享譽盛名的北市豪宅、商辦大樓、優質廠房、到國際商旅，屢獲名流仕紳盛讚。創辦人廖和圍董事長匯聚菁英團隊，長年鑽研頂尖建築工法，深知營造乃建築之基石，以建築守護者為使命，嚴格把關施工環節，榮獲ISO9002國際品質認證。



從營造跨足建設，「瑞安信義」延續機構建築初心，鑄造極為穩固的家園。本案雖僅13層，卻設計全棟SRC鋼骨結構，高達104組制震壁，採用日本第一大鋼鐡廠「新日鐡住金株式會社」生產製造之「VEM制震器」（壁），地震時，制震器強悍守護，錯動消減地震能量，以達控制搖晃之效，與結構體同等壽命，更嚴選Boid中空樓板等頂級建材，成就百年傳世好宅。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部於2020年3月19日部務會報通過非都市土地使用管制規則修正，提高在工業區範圍內依規定設置再生能源設備的容積獎勵，最高可獲得5％，以促進投資環境改善，兼顧環保與經濟發展，並落實再生能源政策。

內政部表示，這次通過的「非都市土地使用管制規則」第9條之1修正草案，是配合經濟部報行政院核定的「工業區更新立體化發展方案」修正案，修正設置再生能源發電設備得增加的容積額度，將工業區範圍內設置「取得ISO 50001能源管理系統證書」及「設置太陽光電發電設備於廠房屋頂達50％以上」者，可取得容積獎勵額度，分別從原先的1％及2％，提高至2％及3％。

 

內政部指出，「非都市土地使用管制規則」第9條之1修正草案，將依法制作業程序，於近期發布施行，將有助於強化產業用地使用效能，有效提升國內投資動能，增加整體經濟發展。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為全力推動8年20萬戶社會住宅政策，國家住都中心將啟動社會住宅第二階段興辦工程，首批推動11處基地。國家住都中心表示，遵循中心的採購作業辦法執行，可簡化書表、精簡人力，一切公平公正公開，歡迎各界踴躍投標。

2020年3月19日於國家住都中心1樓大廳召開首批11處社會住宅基地勞務採購案說明會，吸引國內工程顧問公司、建築師事務所、技師事務所及工程營造廠商菁英好手60餘人參加，發言詢問分標計畫，決標原則，評選規定等問題，期望加入社會住宅興建的行列。

 

國家住都中心表示，這11處社宅基地皆位於雙北市，是首批由國家住都中心興建、出租、管理的案件，未來將持續配合營建署，盤點全台各地區位適合的社會住宅基地，透過行政法人較為靈活、彈性的方式，更有效率地興辦社會住宅，也期望透過民間廠商導入更具創新的技術、工法及材料，讓社會住宅興建及維護管理更加升級。

國家住都中心執行長張溫德指出，國家住都中心以行政法人獨立角色，經內政部指示興建社會住宅，依據中心所訂定的採購作業辦法辦理，本次勞務採購招標文件已於2020年3月16日於中心網站採購專區進行公開閱覽(https://www.hurc.org.tw/procurement.jsp?rn=605620207)，歡迎有興趣的廠商可上網瀏覽，並踴躍參與投標。

根據內政部最新實價揭露資訊，信義區2大知名豪宅都出現交易，為新成屋「聯合大於」以及中古名宅「信義帝寶」，其中「聯合大於」一次揭露2戶24樓戶交易，皆穩坐200萬元俱樂部寶座，至於「信義帝寶」則為7樓中樓層戶別，雖未有突破表現，不過總價仍要價2億1500萬元，也是該社區近年罕見交易。

由聯合報辦公室舊址改建的豪宅大樓案「聯合大於」，可說是B辦改建豪宅最成功建案之一，位在台北市信義區忠孝東路四段、基隆路口，緊鄰大巨蛋和信義計畫區，樓高共30層樓，目前歷史最高價為23層樓的228.08萬元，總價高達2億4800萬元，也是社區至今最高總價。

 

此次「聯合大於」最新揭露交易為2戶2019年9月24樓戶，1戶為136.51坪，每坪210.39萬元，總價2億2688萬元；另1戶為147.87坪，每坪159.4萬元，總價為2億3568萬元，因標示價格內含4個坡道平面車位，以每個車位380萬元行情拆算，每坪單價為215.27萬元。全國不動產總經理藍怡婷分析，「聯合大於」24樓揭露行情為210~215萬元，樓層雖相較23樓高，不過單價、總價卻略遜一籌，但仍屬在該社區205~228萬元行情範圍內，持續穩坐200萬元俱樂部。

知名中古豪宅「信義帝寶」位居信義區最貴名人巷-忠孝東路五段236巷之內，屋齡10年，樓高共12樓，此次揭露為2019年12月的7樓戶交易，總價2億1500萬元，此次交易為4房2廳3衛以及2個平面車位，車位每個500萬元，交易面積共141.16坪，每坪單價168.35萬元，全國不動產總經理藍怡婷指出，此交易相較過去的200萬元俱樂部身價似乎光環不再，不過「信義帝寶」向來釋出不多，此次揭露也是近年來難得一見的交易，仍顯示高資產客戶對其地段與該社區的熱愛。

全國不動產董事長葉春智表示，北市信義區門牌燙金，百貨、交通、生活機能一應俱全，可說是口袋深的高資產客層最愛，其地段與身價難以取代，也讓信義區豪宅市場交易不斷，不過，由於此批實價資訊以及近期一波豪宅揭露皆為2019年交易，COVID-19新冠肺炎疫情是否衝擊房市，仍須看後續表現。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

CBRE世邦魏理仕2020年3月19日發佈不動產市場快訊指出，受到新冠肺炎疫情持續擴散，引發全球金融市場波動，加上地緣政治及貿易風險下削弱投資及消費動能，中央銀行於2020年3月19日第一季理監事聯席會議中決議採行寬鬆貨幣政策，將政策利率調降1碼，以維持金融市場穩定，並推出擴張性財政政策，以激勵經濟成長。世邦魏理仕認為，此舉正式呼應全球進入資金寬鬆時代，新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊，導致投資決策遞延，預料低利環境之下，長期將有效激勵不動產投資需求，待疫情獲得控制後，整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「新冠肺炎疫情延燒，全球央行紛紛祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，也間接影響了不動產投資人信心。但在疫情爆發前，台灣市場基本面仍屬穩健，預料整體商用不動產投資需求可望於2020年下半年回升，而建商對於位在六都精華地段的土地，將持續展現購買決心。」  

 

央行於19日召開第一季理監事會議，會中決議調降政策利率1碼，以協助企業正常營運並營造穩定的金融環境。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別降至1.125％、1.5％及3.375％，為央行自2016年7月以來首次調整政策利率。此次降息後，重貼現率跌破國際金融海嘯時期的1.25％，寫下歷史新低紀錄。  

 

據主計總處於2020年2月所作之預測，若新冠肺炎疫情於6月前獲得控制，2020年台灣經濟成長率可望達2.37％，然而央行認為目前疫情發展不利內需成長，將2020年經濟成長率預測自前次的2.57％大幅下修至1.92％。世邦魏理仕認為，近來全球金融市場劇烈動盪，央行打破外界預期降息1碼，主要係穩定企業信心、維持經濟活動穩定，對於原本即受惠於低利率水準的不動產市場的影響並不大。然而，新冠疫情爆發已為台灣不動產投資市場帶來短期負面衝擊，部分投資人因出差行程延誤，導致投資決策遞延。據世邦魏理仕研究部統計，2020年1月至3月中全台土地及商用不動產投資市場交易金額總計為新台幣494億元，較2019年同期減少22％，主要受到一月總統大選及疫情蔓延的影響。  

 

未來數季內，台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室產品最受青睞，而電子商務的突出表現也將推升投資人對於物流不動產的興趣。針對目前面臨嚴峻挑戰的零售業及旅館業，投資人對於零售及旅館物業的興趣將大幅減弱；在整體觀光業衰退的情形下，可能有越來越多旅館物業房東選擇拋售資產，此類物業將吸引加值型或機會型投資人的目光。

 

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「中長期來說，央行降息有助於整體不動產投資需求增長。在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下，部分本土企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產的念頭。在工業地產市場上，許多國內外製造業者將加速調整生產基地，而低利環境將促使自用型買方轉為積極。」

 

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，2003年SARS降息一碼，但實際上從2000年底到2001年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7％一路垂降到3％以下，買方自然非常有感，願意買單。而且2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。

 

黃舒衛指出，2008年次貸風暴後，降息措施之外，主要關鍵是2008年二次政黨輪替，兩岸關係融冰，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行，再加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，也帶動資金行情炒熱房市。

 

目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，只有1.6％，如果貸款2000萬，月付金97,432元，假設降息1％到0.6％，月付金仍要88,455元，只打了9折。而且購屋貸款利率壓在1.7％的超低水準已經將近4年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。

 

真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，如：封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，因此帶動房市效果極有限。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

國內新建案虛坪越灌越大，根據房地產市調機構統計，2019年大台北建案平均公設比持續走高，台北市、新北市雙雙創下歷史新高，其中台北更逼近35%，專家分析，公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策，然而，業者灌公設手法，除了面積灌到公設，最常見的就是在停車位動手腳。

根據住展雜誌統計，台北市2019新建案平均公設比約34.8％，較2018年增加0.6百分點，已經逼近35％關卡。北市新建案公設比於2014年突破34％之後，迄今已連續六年站穩在34％以上。新北市2019年新建案平均公設比約32.9％，同樣比2018年增加0.6個百分點；近8年來，新北市建案公設比累計大增近三個百分點，增幅遠勝北市。

住展雜誌研發展何世昌表示，公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉，越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪，台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。

台北市房仲公會公關委員會主委張欣民表示，業者灌公設，最常見的就是在停車位動手腳。通常一個平面車位含車道面積，權狀坪數多要8~12坪，但不少建商只登記4、5坪，其他面積就灌到公設。以一個銷售坪50萬計算，消費者如花200萬買車位，就得另付約2~3百萬購買被灌入公設的車道，等於一條牛剝兩層皮。

值得一提的是，雖然大台北公設比連袂走高，但北市與新北市兩地狀況大不相同。何世昌指出，北市大多數行政區建案公設比都普遍的高，但新北市卻不是這樣。新北市若是封閉型、以區域客撐場的行政區，建案公設比普遍較低，但若是有較多台北市外來客，或者新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地，建案公設比就會比平均值高，多落在33％～36％之間。

何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。

其次，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。但房市景氣於2019年明顯轉強之後，業者灌公設完全沒在客氣，高公設比建案遍地開花。

台北市建案公設比過高的問題尤為嚴重，去年統計的165個建案中，僅有8個建案公設比低於30％，占比連5％都不到。

何世昌認為，大台北新建案公設比頻創新高紀錄，但似乎還看不到終點，一山還有一山高。由於政府強力推動危老重建，而危老重建沒有基地規模限制，多數危老重建案基地面積小、戶數也較少，所以公設比往往高於平均值。民眾在買房之前，最好想清楚建案提供的公設符不符合自己的需求，以免白花錢了。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】