中壢房屋,桃園中壢房屋,桃園房屋

智力測驗160分，從小擁有過人的數學與空間能力，聶建中不僅是大學財金系教授，更是擁有多間房產的包租公。他從供需法則判斷進場時點，買房買出心得，並以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的，靠著收租滾大資產，提早完成財富自由的人生目標。

採訪當天，與淡大財金系教授聶建中約在他新買的法拍屋巷口，一名西裝筆挺的男子騎著機車熱情地跟我們打招呼，沒想到擁有逾20件不動產物件（10多間房屋、7間套房及6個車位）的包租公教授，竟然是個機車族。「騎機車看房具機動性。」行事高效率的他，花錢卻很小心，「買房我看重CP值，法拍屋是首選。」

看準趨勢　標房賺租金

「沒想到在台北的第一間法拍屋，就買到中正區。」聶建中興奮地說，2015年結婚時，他答應妻子要在台北買房，「但當時房價太高，我們約定2018年再開始找房子。」聶建中信守承諾，2018年7月起陸續參與法拍屋競標，同年12月，經過11拍，終於買到這間房。

7年前，聶建中就喊出「房市2013年是屋頂價、2016年漲不動、2018年結構斷層」。「少子化衝擊房市需求，在自住戶銳減下，投資客獲利機會也跟著變少，市場供過於求，房價自然走跌。」他分析。

算好進場時機，聶建中自2018年12月標到第一間台北法拍屋後，隔年1、2、3月又各標到一間，分別坐落在中山、萬華與大同區，預計未來部分出租，年報酬可達6％。「沒想到會這麼順利，代表有量出來了。」連續4個月買進4間房，外界看來相當大膽，但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手，有三波進攻房地產投資的經歷。

1997年至2001年是第一波，剛從美國回台的聶建中，面對偏高的房價，陸續協助親友在台中買進法拍屋。隨著時間推移，聶建中又將投資眼光轉向海外，2013年底進攻日本房市，「我發現當時日本房價幾乎是台灣的一半，成本低、租金報酬又高。」他陸續買下近20間套房出租，淨報酬介於6.5至12％。

慎選物件　遵循五四三

如今的第三波投資，聶建中除了實現對妻子的諾言，更喊出「3000萬變3億不是夢」。這次他看得更長遠，瞄準具有都更題材的法拍物件，並以「543原則」篩選標的。

「戶數不超過50、周圍新建案一坪低於40萬元不買、30年以內的房子不考慮。」聶建中解釋，戶數越多協調成本越高，「像中正區這棟只有3戶，相對單純，我已經想好18年後要著手推動都更。」

另外，買老公寓，也要了解附近新建案一坪賣多少錢，低於40萬元代表扣除設計、建造費用後，土地成本並不高，換言之未來都更獲利也有限。他舉例，中正區法拍物件取得成本一坪約40萬元，但周邊新建案一坪則是110萬元，代表土地深具價值。「最後，考量未來性，我們買的不是房而是地。」聶建中強調，超過30年的房子才夠便宜，經過整修也可以住得舒適。

保守出價　法院點交佳

然而法拍資訊透明嗎？「司法院法拍屋查詢系統都有公告，我三不五時就會上網逛逛。」聶建中會先看自己喜歡的地段，三拍（底標價64折）才入手。他強調，選對地段房價才有增值保障，而包括交通便利性、生活機能，以及是否位於明星學區都是考量要點。

看準目標後，出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守，依照對物件的喜好程度加價，最多比底標價多20萬元，「我標40單才中3間，價格夠低才入手。」聶建中強調，物件之所以便宜都有原因，因此針對有興趣的物件，他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制以及優先承買權（受法律保護，有優先其他人買進這間房屋的權利，如共有人或承租人）。

以萬華法拍物件為例，聶建中雖以300萬元成交，但因共有人有優先承買權，最終房子不歸他所有。「300萬元太便宜了，很容易被買回去，我也因此損失一些貸款利息。」

另外，他建議新手盡量選擇法院點交的房子。「以我的經驗，只要是法院確定點交的案件，通常不會有太大問題。」若物件被人占有，聶建中會先自行與對方協商，「真的不願搬離，我就向法院提出點交狀聲請點交。」

不同於一般買房，法拍屋在投標時就得事先準備底標價20％的保證金，且得標7天內要付清全部款項。「有些特殊物件銀行不提供貸款服務，以我在中山區的法拍為例，就得全額自備。但只要法院有點交，我敢這麼做。」聶建中強調，算清楚財務狀況才能放手去拍。

要注意的是，法拍屋通常無法進屋勘查屋況，法院更不會對拍賣物件有瑕疵擔保，因此聶建中會先預備一筆房屋修繕與整理費用。「中正區這間有9成裝潢都是自己動手做，原本設計師估價350萬元，我不到100萬元就搞定。」

好奇赴美攻讀擁有一博四碩高學歷的聶建中，怎麼會接觸法拍？「小時候很窮，住在台中的空軍眷村，但父親是綠徽士官，一家六口只能擠在沒有隔間的8坪房舍。」當聶建中發現法拍屋「俗擱大碗」，從此開始研究，並在1997年在台中買下第一間法拍屋，為家人圓夢。

「沒想到原屋主竟找上門希望將房子買回去。」看在對方誠懇且遭逢人生困境，聶建中同意賣出，因此在短短兩個月內獲利40萬元，讓他見識到法拍屋的魅力。

其實在美國求學時，聶建中就已開始經商，並成為兩家公司負責人，回台前累積千萬資產。「但我認為小富從儉。」聶建中笑說，雖然他很省，但對朋友慷慨，尤其只要有人想了解房地產投資，他都傾囊相授。因看診而結識的永恩牙醫周醫師大力讚揚聶建中，「教授很忙，但還是親力親為帶我實地了解法拍程序，真的是無私分享。」

「現在的我財務自由、生活也自由，理財收入很EASY。」聶建中回想起人生兩次踏進法拍市場都是為了家人，「相信我的孩子也會因為我現在投資，未來能有更舒適的居住品質。」他欣慰地說。

買法拍屋這樣做

步驟1：篩選物件

至「司法院法拍屋查詢系統」點選熟悉或有興趣的地段，再看拍次。1拍為估價，約在市價上下；2拍打8折；3拍打64折。

步驟2：評估優缺

以找尋都更題材潛力物件為例，可依照543原則評估（5：戶數不超過50，4：周圍新建案1坪低於40萬元不買，3：30年以內的房子不考慮），並實地查訪周圍環境。

步驟3：精準出價

投資人應詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制，以及優先承買權。依照對物件的喜好程度加價。

步驟4：順利交屋

建議新手選擇法院點交的房子。法拍屋通常無法進屋勘查屋況，最好先預備1筆房屋修繕與整理費用。

現職：淡江大學財務金融學系教授

學歷：美國新澤西州立羅格斯大學財務經濟博士，並且另外取得四個碩士學位

經歷：華南商業銀行公股董事、金門酒廠實業股份有限公司公股董事、理財周刊社長

投資心法：買房強調CP值，投資法拍第三拍才入場，針對都更題材物件，以五四三原則篩選標的，除賺取租金收入外，更強調未來增值空間。

近日房貸利率不斷調降，千萬元房貸一年省5萬元，市場吹起「租不如買」的趨勢，不過位於高雄市中心精華地段，包括鄰近美術館的「農十六特區」，以及擁有「高雄小天母」之稱的河堤社區周邊，因為區內房租高，一直都是「買屋比租屋夯」。

農十六特區、河堤社區周邊房租、房價都較全市其他區域高，不過據信義房屋河堤店店長周清源觀察，該區每月租金行情2房約1.5萬至1.8萬，但與該區2房總價約500萬至1000萬相比，以總價700萬為例，貸款8成約560萬、貸款30年，且房貸利率1.68％計算，每月本金加利息還款金額約1.9萬，確實是「租不如買」。

周清源說，因總價親民，當地「入門級中古屋」最受青睞，也就是屋齡10至20年、2至3房的產品。

信義房屋高雄農十六店店長吳宗德也觀察到，就是因為房價也高，早在降息之前，許多人也會乾脆捨棄租屋，直接購屋付房貸。

他指出，農十六特區租鄰近公園、捷運、學區、商圈，3房物件每月租金行情約為2萬至2.5萬元，若是4房則可能高達3萬元；因為房租高，長期以來不少人若要落腳此區，乾脆直接買房。其中，不少購屋族會瞄準屋齡10至15年左右的中古大樓，平均單價約20至25萬。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市政府為推動居住正義2.0政策計畫，都市發展局與捷運工程局合作，辦理捷運蘆洲站聯合開發大樓青年合租住宅，將於2020年3月31日起再度受理民眾申請承租，房型皆是4房型，包括1間套房3間雅房，採「分租共居」方式出租。

都市發展局表示，為推動居住正義2.0計畫試辦「青年進城激勵方案」與捷運工程局共同合作辦理本次招配租作業，所選定捷運聯合開發大樓市有不動產坐落在蘆洲站2號出口，除交通便捷及生活機能完善外，社區園林景致優美、公共設施完備、管理成熟的優質住宅。申請資格方面，開放在台北市具就學、就業事實且年滿20歲以上未滿46歲有租屋需求者，由申請人及合租人1位以上，找齊租住人數達4人以上採「合租」方式共同申請。此外本方案為照顧弱勢者，申請人及合租人倘具前揭資格條件並均具低收入戶身分可優先選屋。歡迎符合資格條件有租屋需求的青年朋友們，向該局提出申請。

 

都市發展局進一步說明，為協助在台北市就學、就業族群階段性居住需求、減輕租屋負擔，租金採市價8.5折均一價按月收取(管理費另計)，租期屆滿續約，不另調整租金；並採長期租用、分期簽約方式，每租期3年，租賃及續租期限合計最長不得超過9.5年。此外，蘆洲站青年合租住宅非由北市府興辦社會住宅，如申請人符合租金補貼，得另案申辦審核。

 

都市發展局提醒，本案自2020年3月31日(星期二)上午9時起開放申請至2020年4月30日(星期四)下午5時止，本次申請採線上、郵寄及臨櫃等多元管道方式受理，歡迎民眾把握機會踴躍遞件，線上申請系統為24小時開放使用，請至台北市政府安心樂租網網站(https://www.rent.gov.taipei/)線上申請；此外，亦可至上述網站下載並填妥申請書表，以郵寄或現場送件方式申請(都市發展局中區辦公室：10488台北市中山區南京東路3段168號18樓)。如有疑問，招租收件、抽籤事宜可電洽：台北市政府都市發展局(02)27772186轉2755；看屋、資格審查、選屋及配屋作業事項可電洽：台北市政府捷運工程局(02)25215550轉8544。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市環保局2020年3月26日表示，台北文化體育園區整體規劃案—體育園區(重新辦理環境影響評估)第3次環境影響差異分析報告，3月25日日經台北市府環評委員會第221次會議，經環評委員充分討論後修正通過，後續還須通過建照審查始得復工。

環保局表示，本案環評審查過程全程公開網路直播，因本案為台北市政府主辦之BOT案件，依據環評法施行細則第5條之1第2項規定，市府機關委員全數迴避出席會議及表決，由出席11位府外專家學者委員進行公正客觀審查。會議決議環差報告審核修正通過，要求除應維持原核准綠覆率，並依其他委員及機關意見，於一個月內完成修正送環評會確認。另鈦板反光、交通動線及文化園區水池水位變動等問題要求開發單位積極處理妥為因應。

 

環保局強調，開發單位後續需完成建照審查始得復工，該局將依環評法監督開發單位落實各項環評承諾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為全力推動8年20萬戶社會住宅政策，國家住都中心啟動社會住宅第二階段興辦工程，首批推動11處基地勞務採購招標文件於2020年3月16日進行公開閱覽，然中心進一步思考都會區青年成家之想像，特別在板橋區4處社宅基地修正套房型面積的設計需求，室內面積從8-10坪提升至10-12坪，並設計為一房一廳的格局，也讓青年朋友一圓成家的夢想。相關房型面積將於徵求說明書內修正，併同相關招標文件屆時正式公告於網站上，也請有興趣投標廠商注意相關公告訊息。

稍早央行公布最新統計的二月新增房貸超過460億，且比一月增加逾80億；今年前兩月合計新增房貸達846.13億，更創2012年以來同期新高；對此，儘管央行官員解讀指出，二月月增額可觀主要是一月基期低(農曆年)，一、二月合計創近年新高則還是和持續的交屋潮有關，更點明新冠(武漢)肺炎疫情的影響，要等到三或四月才看得出來。然而對於這項統計訊息，相關報導還是用「疫情免驚」或「『疫』力不搖」來作註解。



面對這波疫情衝擊，近乎百業蕭條之際，房市真能置身事外、不動如山？雖然現在還未發布，但隨後陸續公布的六都買賣移轉棟數，大概也都不會有什麼下滑，甚至同樣基於比較基期(較低)，也有很大機會走高。但說真的，這並不代表房市沒有受疫情影響，而是一切言之過早。



一來，二月期間疫情還不算嚴峻；再者對經濟面造成衝擊，也是在三月期間境外移入確診病例激增。及全球快速大流行之後的事。事實上，光從相關事件發生的時間軸來看，看一、二月貸款或買賣移轉數據亮眼，就說疫情對房市無影響，實在是過早下定論。



更何況，官方統計幾乎都是落後指標。當月公布的買賣移轉棟數，代表的其實是至少一個月前的市場表現；至於房貸數據，甚至可能還要再往前推，畢竟從簽約、辦理貸款，順利核貸到變成央行的統計數字，這中間遞延時間別說是一個月，甚至可能長達三、四個月不等。而且，甚至還沒到考量購屋行為的考慮期及購買流程，相對都比其他消費行為長。



因此，新冠肺炎疫情到底對本地房市有無影響？程度有多少？住展房屋網企研室認為。最快也要等到四月，甚至五月中各單位陸續公布三、四月份統計資料之後，才能約略看出，甚至應該要看過整個上半年數據，才能有較確切的判斷。相對地，現在就說房市不怕疫情來亂，真的言之過早，也過度樂觀，甚至有誤導大眾、報喜不報憂的嫌疑。

台北市工務局新建工程處透過智慧巡查暨零星修補數據資料，配合在地里長建議及市民意見，漸進式提升鄰里道路服務品質，兼亦優化周邊環境。近期於信義區松仁路228巷9弄完成巷弄道路更新。



新工處養護工程隊長張泰昌表示，信義區松仁路228巷9弄緊鄰吳興國小、市立圖書館六和分館；附近尚有台北醫學大學及附設醫院、吳興商圈及吳興公園等多處鄰里綠地公園，周邊區域之居住機能、環境優質；而該巷弄因預鑄式溝蓋版老舊鬆動，造成車輛行經產生噪音擾民。



養護隊第2分隊長蘇冠宇說明，該路段為路寬6公尺、長71.9公尺道路，針對現地道路及相關附屬設施評估其妥善率及使用性後，除了更新單側溝蓋版，並配合調降部分人手孔，再將老舊路面進行全路寬銑鋪。工程竣工後為周邊民眾、用路人提供更友善安全之用路環境。

台中市議會日前召開臨時會，台中市議員陳清龍表示，中市學校的滑冰選手每周均到北部滑冰場練習，因應台中學生、民眾的需求，建議中市府儘速興建滑冰場，供中部選手與民眾使用。



台中市長盧秀燕回應，有關滑冰場興建，4年前中市府即在北屯國民運動中心規劃滑冰場，由於計畫有所改變，最後無疾而終。如今民眾均希望北屯國民運動中心能恢復規劃滑冰場，因此中市府已將其重新納入規劃。



運動局指出，台中市政府將在松竹路與崇德路興建北屯區國民運動中心，並已將滑冰場納入規劃，完工後將成為中部唯一的滑冰場，預計明年動工，最快2024年完工，屆時將提供民眾更多元、完善的運動空間。

繼宜蘭縣政府正式宣布鐵路高架可行性報告，並獲交通部台灣鐵路管理局認同後，再次於中央與地方建設協調會報「宜蘭縣政府第14場研商會議」中，獲得鐵路升級共識。未來綜合規劃階段將以鐵路高架、東部快鐵及北宜高鐵同步納入研議規劃，將宜蘭建構為東西部鐵道轉運樞紐，完善環島鐵道建設。



研商會議中經行政院政務委員吳澤成協商後取得共識，將由宜蘭縣府於可行性報告中，補充東部快鐵與北宜高鐵未來擴充，後續由鐵道局於綜合規劃階段將三鐵共同納入規劃，建立東西鐵道連結轉運樞紐。此外，宜蘭縣府將在未來行政院核定後，同步展開相關都市計畫個案變更，以利未來鐵道建設與周邊都市發展無縫接軌。最後由宜蘭縣府將會中共識於可行性報告補充，以利報部後能儘早送院核定。



宜蘭縣政府表示，縣民期盼的鐵路高架即將實現，眼下東部快鐵、北宜高鐵及周邊都市計畫同步啟動，將對地方建設、發展大有裨益，縣府也將持續為縣民拚出宜蘭好生活。

329檔期為傳統的房市旺季，不過今年受到新冠肺炎衝擊，不少業者轉為觀望，延後推案，根據《住展》雜誌統計，2020年北台灣房市329檔新成屋、預售屋推案預估量約為1606.35億元，較去年同期減少6百多億元，年減幅約27.6％，更創下2015年以來的同期新低量。

春節爆疫情 建商急縮手

1、2月正值農曆年前後，民眾忙於工作及家人團圓，為房產的傳統淡季，之後天氣逐漸轉熱，為因應接續而來的329青年節及4月連續假期賞屋潮，建案不約而同的選定329前後公開，造就房地產所謂的329檔期。

台灣房地產在2016年跌至谷底之後，逐年緩步回升，業者對後市看法一片樂觀，原本案量應會超過2019年，但在今年農曆年間突然爆發了新冠肺炎，撲通一聲掉了不少案量。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年房市329檔案量萎縮，主要是受到新冠肺炎疫情的衝擊，業者立馬從積極推案轉為觀望，因建案看屋來客與成交量表現受到拖累，延後推出的建案變得更多，以致於推案量欲大不易。

新北市新案最多 估達600億

北台灣各縣市中，仍以新北市推案量最多，估計可達約6百億元，其次為台北市，估計有接近5百億元推案，第3則是桃園市，案量約3百億元，雖然案量減少，但3縣市都有單一百億元上下的建案公開，分別為台北市麟光站的「宏築信義」，新北市中和華中橋西側重劃區的「遠雄百富」，以及桃園市龜山A7重劃區的「鴻築捷市達」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，過往329檔期多半是預售案舉辦活動大肆宣傳的時機，不過礙於疫情，不少公開活動都取消，購屋者對於群聚的場所也較多顧慮。相對而言中古屋市場，主要是房仲個別帶看，接觸的人較單純，在做好防疫措施的前提下，客戶的接受度高，因此預估329檔期，部分的看屋人潮會轉移到中古市場。

因顧慮疫情，購屋者的購買習慣有些微的改變，台灣房屋線上賞屋功能較去年同期增加3成，其中又以北部物件點閱率增加較多，主要因為南部客較不受疫情影響，實際帶看量不減，而雙北較有疫情的危機意識，不過北部購屋者較能接受新科技，初步篩選物件，提高賞屋的精準性，加上台灣疫情控制得當，口罩供給也逐步紓緩，因此在線上功能配合下，實際帶看量成交量仍熱絡，價格也不受影響。

何世昌認為，今年329檔推案呈現量縮，且因疫情的干擾，導致量能的可預測性偏低。假如疫情能獲得控制，那麼量縮的幅度可能會收斂一些。雖然旺季檔期案量減少，但籌備中的推案量能並不會消失，只會延後而已，後續的推案動能依舊很可觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】